北大光华：推出公募REITs的两个重要意义

近日，北大光华REITs课题组成员张峥教授在接受中央电视台财经频道专访时表示：REITs最主要的作用就是，给投资者提供了一个非常好的大类资产工具。除了比较高的风险收益比之外，REITs还有很强的配置价值。所谓配置价值是指，REITs和其他大类资产相关程度比较低，加入到资产组合之后，可以优化资产配置。

当越来越多的目光聚焦于中国即将崛起的庞大的不动产投资信托基金市场，北京大学光华管理学院再次走在了时代的前列。从2017年4月份开始，北大光华REITs课题组开始着眼于REITs市场研究，并于2017年6月开始陆续发布了4份REITs专题报告。预计今年10月份之前，北大光华中国REITs研究中心还将陆续发布6份REITs专题报告，与已经发布的报告组成《中国REITs白皮书》。

推出公募REITs的重要意义

《中国公募REITs发展报告》是系列白皮书的第一篇，该报告深入阐述了REITs对于中国经济发展的意义，分析中国REITs制度建设的问题和典型案例，论述推出公募REITs的适时性，探索公募REITs的模式选择、产品设计和市场建设等相关问题，提出中国当前推出公募REITs的方案和路径。

我们认为，在当前中国推出REITs，尤其是公募REITs，具有两个重要意义。

首先，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手。推出建设REITs，可以落实“三去一降一补”的宏观政策，盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险；建设REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供了金融新思路，能够推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。另外，国际经验表明，规模化的REITs市场能够拓宽税基，增加税收收入。

第二，开发和建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。中国已经迎来了“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品，为居民财产性收入提供大利资产，充分体现了普惠性。REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化，具有极强的配置价值。REITs能够丰富资本市场工具，可以成为新常态下的货币政策传导机制之一。REITs能够减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。对于国际投资者来说，中国REITs同样也具有重要的配置价值，这对于推动中国金融体系进一步全球化，吸引外资助力中国经济，发挥中国对世界的影响力，具有重要意义。

从几个数字可以直观看出REITs产品的高收益风险比。1972-2016年，美国权益型REITs平均年回报率为13.48%，分红回报率为7.72%。夏普比率(Sharpe Ratio)衡量的是调整风险以后的收益比，REITs产品的平均夏普比率是0.63，标准普尔企业的这一比率是0.51，从这个角度上讲，REITs优于股市。

而且，REITs产品跟股市相关性大概在0.5-0.6%，很适合用来分散资产配置。另外，不同国家的股票之间的相关性大概为0.7-0.8，而不同国家的REITs之间的相关性更低。这意味着，REITs适合作为在地区之间分散风险的配置工具。

公募REITs市场规模

《中国不动产投资信托基金市场规模研究》是系列白皮书的第二篇，采用比较研究的方法，根据全球主要市场的“REITs市值占GDP比重”、“REITs 市值占上市公司总市值比重”这两个相对指标，我们估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。

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