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前海开源杨德龙：楼市现拐点蓝筹股有抄底机会

2016-10-28 08:18:03 来源：互联网

简介:今天我要讲的是一个近期被热议的、最有分歧的话题：现在是不是楼市的拐点，又会不会成为股市的起点。起这个题目说明我的观点是非常鲜明的。在九月份我

今天我要讲的是一个近期被热议的、最有分歧的话题：现在是不是楼市的拐点，又会不会成为股市的起点。起这个题目说明我的观点是非常鲜明的。在九月份我就发表了报告：《远离疯狂的楼市，积极拥抱优质蓝筹股》。当时，一二线城市房价出现了疯狂上涨，有很多人出现了恐慌性的买房，甚至出现了“房价只涨不跌的神话”。也就是说，在九月份的时候，很多人买房并不是因为需要买房，或者说是愿意投资于房产，而是因为担心会踏空才去买房。这样来看，其实有些人相当于是被大涨的房价逼空了。那时候去买房实则就是一种追高的行为，有可能造成高位被套，甚至蒙受巨大的损失。所以当时我建议大家远离疯狂的楼市，积极拥抱优质的蓝筹股。

国庆节期间，全国20个城市陆续出台了严格的限购限贷措施。这说明政府的调控力度是非常大的，而且意图也是非常明显的，就是要打压房地产过快上涨的势头。如果哪些城市没有控制好，那么可能这些城市的地方政府就会受到批评。地方政府官员放弃节假日的休息连夜出台了调控措施，调控意图是非常明显的。关于国内地方政府愿不愿意去调控，可能很多人在质疑：地方政府是靠土地财政的，是不希望房价跌的，他们会真心调控么？从结果看，无论他们愿不愿意，最终都出台了严格的限购限贷措施。这就说明调控房价是中央的意图，就是防止房地产市场泡沫进一步扩大，防止出现去年上半年股市的那种情况，泡沫越来越大，最后泡沫破灭，造成很大的危机。所以，政府在房地产市场已经有了泡沫，且还没有到无法控制的时候来进行调控，应该来说还是比较果断的。

现在看来这个政策效果已经体现出来了。根据统计，过去三周全国几大主要城市的房地产成交量均下降了百分之三十以上，特别是像深圳这些市场化程度比较高的地方，成交量甚至下降了百分之七十到八十。二手房的交易量出现急剧的下降，且一手房的开盘价出现大幅的下调，其实就表示已经产生了调控效果，楼市出现了量价齐跌。这和股票市场一样，先是跌量，然后是跌价。现在很多炒楼的人手里还有房，可能还在观望，看政策的效果，是不是过一个月楼市价格会反弹起来，还在硬撑。有些投机客买了几套房，每个月的按揭都是十几万，虽然他们现在短期之内还是可以通过资金的挪腾来周转，但是一旦房价在未来的半年，甚至一年都在下跌，即使不大幅下跌，只要出现滞涨，就会导致这些投机客的资金链出现问题，还不了按揭，最终导致他们被动的降价、抛楼。其实成交量萎缩比价格下跌对投机客来说更危险，因为这相当于房子卖不出去。这儿有个数字很有意思，就是在10月2号出政策之前，深圳楼市每天的成交量大概是三、四百套，等10月3号出了政策之后，当天整个深圳的成交量只有8套，且这8套估计也是之前交过全款的。这用股市的术语来说就是已经跌停了，也从另一个角度说明之前买房的人都是一种投机性的炒房，而不是刚需。真正刚需的人不可能花一千万在深圳买一套一百平的房子的，这不是有刚需的人愿意接受的。所以这次政府出手应该说是非常的及时、果断、必要，效果也很快的显现出来了。

股市和楼市具有明显的“跷跷板效应“。这在以前可能不是这么的明显，但是在近三年这个效果是非常明显的。因为近三年经济处于一个转型期，实体经济还没有太多投资机会，大家还不怎么敢投实业。而为了防止经济下滑，央行的货币政策还是中性偏松，M2已经达到了150万亿元，超过了GDP的两倍，而在国际上，这个比例通常是一倍左右，这也就是说我国的货币是超发的，资金流动性是充裕的。这样的话很多资金脱实向虚，在不同的资产市场流窜。所以我们看到今年，除了股市没有大涨以外，其他市场都已经大涨了，如楼市、大宗商品、黄金等。

现在楼市已经出现拐点了，这个是毋庸置疑的。可能有人会说房地产有刚需，人口还在流入城市，城市化还在进行，但是这些理由并不能成为房价一直涨的原因，房价过去涨肯定是因为有这些理由的。然而任何一个资产都有一个合理的价格，一旦泡沫扩大的话，价格必然会出现下跌。可能过了很多年以后，当货币进一步的发行，人民币对内出现了贬值，房地产的价格有可能再创新高。但这是很多年以后的事了，至少在未来的两到三年，这个房价很难再往上涨了。这一次，国家希望的理想状态应该是一线城市的房价出现上涨，二线城市的房价跟着涨，三、四线城市实现去库存。但今年实际情况是，一、二线城市的房价疯涨，三、四线城市的房价按兵不动，也没有人去买三、四线城市的房子。因为那些地方的房子，像县城，几乎没有什么刚需，而库存量又特别大，像深圳这样的城市，可能库存半年就卖完了，但是三、四线城市的库存可能要四五年的时间。那么有一个逻辑是，如果大家买不起一线城市的房子，大家会不会去老家买一个便宜的房子呢。我觉得这是不通的，就好像有的网友戏说，如果你娶不起林志玲，你会去娶凤姐吗？所以一线城市的房子虽然是涨了买不起，但是人们也不会去消三、四线城市的库存。

那么楼市出现了拐点之后，就会有很多资金从里面出来，找新的投资出口。现在而言，一些优质的蓝筹股估值较低，具有抄底的机会。虽然可能大家最近看到成交量也没有持续的放大，但是从国庆节之后市场确实是在不断的上扬，特别是白酒、医药、轨道交通等这类蓝筹股，最近都出现了比较好的上涨。然而因为成交量还没有放出来，所以有人质疑说楼市的资金还没有流出到股市。其实我认为，楼市资金流出到股市是需要时间的，没有这么快，卖套房子至少得一两个月。但是只要存在这么一个预期，场内的投资者会加仓的。因此，我认为国庆节之后大盘反弹主要是场内资金在加仓。因为大家预计楼市资金会流出，深港通会开通，以及养老金会入市等等利好。所以说，这一波的反弹主要还是场内资金在加仓。等楼市资金开始进来买股票的话，那行情可能就不是现在这样缓慢上升的行情了，可能会有一波快速的拉升。

这样看来，现在楼市出现拐点后更坚定了我对后市的这种看法，我认为大盘已经从反弹走向了慢牛。在今年上半年可以说市场是一片悲观，几乎就前海开源基金一家在看多做多，我提出千点反弹，就有人提出千点下跌，但是到现在我们看到大盘已经涨了500点了，而且年底之前还有上涨空间，可以说市场的趋势已经发生了根本性的扭转，已经是震荡上行，走二退一的这种节奏，走出了慢牛的行情。虽然慢牛的走势不能跟原来快牛相比，它的重点是慢，确实是比较磨人的，但是赚钱的机会是存在的，好的股票是存在的。这就是我的观点，我觉得市场已经确立了慢牛的走势，大家可以积极的去挖掘一些机会。现在就是说在今年九月份时，我在报告中指出，当时的楼市就相当于去年五月份的股市，属于上涨的最后阶段。所以确实也有一些投资者，听进我的建议，高位抛掉一些楼，去抄底一些蓝筹股。这是一种方向性的选择，而不要去纠结于短期的波动。那么我们从信息的利好因素来看，确实是在逐渐增加。

本周，人社部已经宣布，可能在年内社保基金就会签合同委托一些投资机构来进行投资管理。那么，这就意味着养老金入市终于要落地了。养老金初期可能有四千亿左右的资金入市，这对于当前的市场来说，也是一个不小的数字。最重要的是信号的意义比较大。这说明政府对当前股票价值是认可的，养老金愿意在3000点到3100点的位置入场，这是最重要的。关于养老金入市，大家都在纠结于初期的资金量有多少，会不会砸个坑再买。我认为这是不会的，市场是不会去给养老金砸坑的这个机会的。养老金入市这个消息是利于市场反弹的。

（：赵艳萍 HF094）

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