3.38万亿 上市房企“史上最高”库存“涨价”去化？

【3.38万亿 上市房企“史上最高”库存“涨价”去化？】随着国庆黄金周的来临，楼市再度火热。“今年6月签约价格9300元，现在涨到17000元了，现在这个户型已卖没了。”成都市民王宇(化名)近期介绍称，该楼盘其余较小户型也从8300元/平附近涨到目前的12000元至13000元。随着国庆黄金周的来临，楼市再度火热。

“今年6月签约价格9300元，现在涨到17000元了，现在这个户型已卖没了。”成都市民王宇(化名)近期介绍称，该楼盘其余较小户型也从8300元/平附近涨到目前的12000元至13000元。

9月27日，记者向该房企相关负责人核实了上述消息。王宇所说的楼盘，正处于近期国内楼市关注的焦点区域之一，成都城南板块。

随着涨价潮蔓延至川渝地区，投机客不断跟风，而迅速飙涨的“浮盈”，也使得人们相信自己不会成为最后的“接盘侠”，并选择忽略掉一些潜在的利空因素。

21世纪经济报道记者注意到，虽然国内商品房待售面积已连续6个月下降，但上市房企披露的存货规模却创下了历史新高。

数据显示，截至二季度末，申万划分的137家A股上市房企存货总额为3.38万亿元，去年底这一数字则为3.15万亿元。

若将港股上市房企统计在内，存货规模更远高于上述水平。易居中国旗下CRIC研究中心统计数据显示，截至6月底，中国恒大(03333.HK)等60家典型房企整体存货规模总额为5.51万亿，较去年底增长9.37%。

CRIC研究中心分析师房玲27日告诉记者，虽然下半年二线城市房价跟涨明显，但上市房企存货指标是按投入计算的，即历史产生的成本，所以上市房企的存货指标不会受到近期房价上涨影响。

存货“摸底”

当下游需求高涨时，企业库存相应会处于低位，但对地产行业来说，这一规律却并不适用。由于房价近十年处于牛市，房企始终处于“扩大再生产”阶段，其存货规模不断攀升。

据统计，2010年6月底，A股上市房企存货为7550亿元，到今年6月底时，这一数字已增加至3.38万亿元。

21世纪经济报道记者梳理各家房企存货数据后发现，全国性大型房企存货增幅尤为明显，而一些区域性房企本身基数有限，虽然部分公司出现小幅下降，但对整体影响有限。

以排名靠前的房企为例，万科、绿地控股(600606.SH)、保利地产(600606.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华夏幸福(600340.SH)和首开股份(600376.SH)六家公司存货规模均超过千亿，而万科和绿地两家公司存货更超过4000亿元。

从增幅上看，万科上半年存货增幅达到16.14%，华夏幸福(600340.SH)存货增幅则高达23.67%。相比之下，绿地、保利两家公司则维持在个位数水平。

不过，进入2016年以来，房企总体存货增速出现明显下降。统计数据显示，今年上半年，A股上市房企存货增幅为7.19%，而去年同期增幅则高达23.64%。

“上市房企的存货指标，一般包括拟开发物业、在建项目和已建成项目三项，所以其规模要高于市场现有的待售商品房库存。”房玲27日告诉记者。

以万科为例，截至今年6月底，公司拟开发产品为1081亿元，占比25.28%，在建开发产品2777亿元，占比64.96%，而已完工开发产品(现房)仅为398.2亿元，占比9.31%。

不难看出，万科存货主要以在建开发产品为主，这也是公司上半年存货增长的主要因素之一，而其2015年底时在建开发产品账面价值为2286亿元。

进一步细分来看，除了北京、上海、深圳三地外，万科在建开发产品主要集中在经济发达的沿海二线城市，以及西部省会省市。以东莞为例，万科在建项目多达11个，预计总投资额近180亿元。

绿地、保利等超大型房企的布局，基本与万科一致。

相比之下，区域性房企则更为看重深耕本土资源，跨区域产品数量相对较少。例如，金科股份(000656.SZ)计入存货中的地产项目，便多集中在重庆、成都地区，以及部分三线城市，如内江、遂宁等地。

值得关注的是，下半年楼市涨价潮开始蔓延至南京等二线城市，而在此之前各家大型房企早已囤积重兵。

以保利地产为例，其在南京、合肥分别拥有9处和7处在建项目，同时公司还计划在合肥新增保利熙悦府、朗香书院等三处项目。

涨价去库存？

历来，国人习惯于追涨杀跌，这在近期上演的一幕幕“抢房”大戏中，被演绎得淋漓尽致。

“场面太火爆了，还有因为抢不到房而起冲突的，开发商反而成了弱势群体，售楼处都不敢营业了。”记者27日联系的成都投资者李莉时，她刚好正在看房。而在之前，她已计划买下城南一家新开盘的楼盘，但却未能成功抢得房源。

她传给记者的微信群聊天记录显示，多家楼盘因开发商临时调价，暂时不接受购房者看盘，等新一轮价格出来后，另行通知。如今楼市的火热程度，可见一斑。

一家全国性房企相关负责人27日对记者介绍称，“最近有很多外地的朋友来咨询成都楼市的情况，有的是在外工作的四川人，有的则是在成都生活过，比较熟悉当地情况。”

“就我熟悉的楼盘来看，之前销售不理想的楼盘现在都有所好转，之前比较火的楼盘，卖得比以前更好了。”四川本土一家房企中层27日告诉记者。

据他介绍，部分承担了卖房任务的中介，往往为了多卖出楼盘，也会夸大楼盘的销售情况，“比如实际上只卖出了20套，他就跟你说卖出去了50套”，这无疑也加剧了人们抢房的热情。

此外，随着楼市开启暴走模式后，已有人开始炒“楼花”获利。而所谓炒楼花，是指投机客在楼盘建成之前，只交纳少部分订金，订下房源后再转手卖给别人，以此获得高额订金的差价。

随着投机盘、跟风者的集中涌入，大幅拉升了各家房企的销售额。以万科为例，虽然6月底存货高达4275亿元，但由于其所开发楼盘均位于北上广，以及沿海和省会省市，所以其楼盘并不愁销售。

根据万科销售月报统计，2016年1~8月份公司累计实现销售面积1778.7万平方米，销售金额2375.2亿元，分别较去年同期增长41.65%和52.2%。

需要指出的是，从数据来看，万科销售金额的增幅明显高于销售面积的增幅，很可能是今年房价大幅上涨所致。

记者统计万科单月销售数据后发现，今年2月至6月，万科销售面积呈单边上涨走势，并于6月份达到326.4万平方米的新高。

而这期间正是深圳、上海等一线城市房价疯狂拉涨的阶段，可见房价的上涨，一定程度上也带动了公司销售的提升。

不过，涨价去库存的模式，目前集中在一二线城市。

“今年一二线城市的库存去化明显，但三四线城市去库存仍比较困难，要知道房地产的库存主要是集中在三四线城市，此外，二线城市的大量商业库存，同样也面临着类似问题。”前述四川房企中层人士指出。

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