银行审批通过未放款购房违约「银行房贷迟迟不放款导致违约」

近一个月以来，成都的贷款利率连续上调，房贷优惠也全面收紧。

包括四大行在内的工行、农行、中行和中信银行已经取消折扣优惠，恢复到了基准利率。

✿对于已经买了房开始还贷的，只要基准利率不变，对于这部分人没有影响。

✿对于办理了贷款手续，还未放款的，要以你贷款银行新的利率标准执行的时间来评判是否享受折扣。

✿对于还未办理贷款手续的，基本上都是按照利率上浮来办理。

利率上浮对于刚需购房者已经是一道小坎了，现在更关键的是贷款还没那么容易审批通过，很多银行的房贷放款速度非常缓慢。

通常来讲，近几月银行由于放款额度吃紧，放款先后顺序并非按照先后办理顺序受理，而是按照利率高低排序，出价高的先放贷。

这就造成了想更快得到贷款审批通过，就得接受高利率，不接受就只有等，但在等的过程中，也会遇到很多纠纷。

下面是近期很多购房者付了首付款办不下来贷款，遇到得问题，总结如下：

问题一：

房贷银行很久不放款，开发商发了违约通知单，该怎么办？

问题二：

商贷快两个月了没有任何消息，该怎么办？

问题三：

95折利率优惠合同已签，但银行最终按照基准利率放贷，并且要求签订补充协议，怎么办？

问题四：

我们应该做哪些努力，才能最大概率拿到最低折扣利率？

以上问题，我们做一个归纳总结，针对每一个问题，我们来看购房者应该如何来解决。

情况一

✿“当购房者付了购房首付款，但因银行信贷政策调整，导致银行房贷慢或者不放贷，开发商发了违约通知单怎么办？”

开发商发了违约通知单肿么办？不要怕，以理服人，以法维权。

购房者向银行申请贷款属于“担保贷款”的方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条，购房者是否承担赔偿责任主要看：

1、贷款合同不能审批下来，是由于哪一方原因造成的

2、贷款合同不能审批下来，是不是导致了买卖合同不能继续履行

因为是银行信贷政策调整，导致银行房贷慢或者不放贷，不属于购房者和开发商双方的原因，所以购房者不应承担赔偿责任（至于是否有相应的违约责任，需要具体看合同中如何约定）。

其次，虽然贷款合同没有审批下来，购房者愿意以现金形式付清全款，开发商同样不能要求赔偿。

▶法律规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

情况二

✿“当购房人付了购房首付款，但因个人资信原因导致银行不放贷，开发商发了违约通知单怎么办？”

开发商可要求购房者赔偿损失，必须满足以下两点：

1、是否是因为购房者的原因导致贷款合同不能审批下来

2、贷款合同不能审批下来是否必然导致商品房买卖合同不能继续履行

个人资信原因一般会被认为是购房者的原因，但是否需承担赔偿责任还要看第二个条件能否成立：是否必然导致买卖合同不能履行。

比如购房者、开发商达成一致采取其他方式付款（例如全款），买卖合同能够达成，购房者此时就没有赔偿责任。

敲黑板！划重点！

在和开发商签订购房合同时，购房者最好将“资信问题”纳入免责条款中，这样如果资信原因不能贷款审批过，就不用承担赔偿责任。

也有法院认为合同中没有提到“资信问题”，约定不明，双方交易处于不确定状态，开发商、购房者都负有责任。

情况三

✿“购房者向银行申请贷款利率优惠，已经签订了95折合同。但最终银行按照基准利率来放贷，要求购房者签订补充协议，是否合理？”

不合理。

任何民事主体在民事法律关系中的法律地位都是平等的，既然购房者与银行签订了相应的合同，并且合同已生效的情况下，签订合同的一方就应该履行合同的约定。

除非购房者同意按照新的基准利率来放贷，或者是在之前与银行签订的合同中，关于利率优惠有专门的条款说明。

只不过现实还是很骨感，购房者处于弱势地位，“你不签我不贷”，想诉诸法律，赢得了官司，却输不起时间。

情况四

✿“向银行贷款怎样才能最大限度保护购房者利益，避免承担因按揭不成而产生的违约责任？”

1、认清自我，谨慎签订合同

银行向购房者发放贷款主要会审查购房者的资格、还款能力、还款意愿、个人信用、贷款用途等。

先对自我进行评估，是否个人信用存在问题，在这里需要着重提醒的是，如果结了婚，还需要衡量配偶，一般银行会要求配偶作为共同借款人或作为担保人。

如果是刚工作的单身青年，每月还款多，银行会要求父母作为担保人。

认清自我后，选择适合自己的履约方式。

2、事先约定，防范于未然。

可以将“购房者未能与贷款人订立贷款合同”作为免责事由写入合同中，或将个人资信、信贷政策、限购政策等原因列举在合同中作为免责事由。

3、事中控制，事后处理。

在银行无法放贷的情况下，积极了解是何种原因造成的。

如是购房者自身的原因，能够采取其他方式履行合同可采取其他方式，不能就和开发商进行协商，确定一个合理的履行期限，延缓合同的履行。

合同无法继续履行的情况下，开发商要求赔偿损失的，要求其列明损失的金额及依据，过份高于其损失的，要求其减少，达不成一致的，可寻求法律途径解决。

情况五

✿“当银行还有利率政策时，我们应该做哪些努力，才能最大概率拿到最低折扣利率？”

1、最大限度证明你有还款能力

把你的收入流水、资产证明、公司经营、投资证明、其余房产证、车辆登记都打印出来，提供给银行。

2、购买银行理财产品

你买了银行的理财产品，让银行能有一定的获利，这样银行更愿意把贷款利率放给你。

3、办理大额信用卡升级为银行vip用户

找机会将自己升级为贷款银行的vip用户，成为了银行的优质客户，拿优惠利率将更加容易

4、跟开发商合作银行贷款

这个很重要，开发商推荐你去哪个银行贷款你最好就去，因为开发商和银行有合作，这样银行更愿意房贷给合作开发商的购房者。

5、保持良好的信用

千遍万变还是要把自己的信用做好，这样以来，银行就没任何理由拒掉你的申请。

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作者：贷不起款的闷墩儿

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